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租賃住宅市場發展及管理條例施行
為強化保障住宅租賃關係及建立租賃專業服務制度等目的，租賃住宅市場發展及管理條例（俗稱租賃專法，下稱「管理條例」）於今年6月27日施行，其主要條文如下：
一、規範對象：管理條例規範對象僅有「租賃住宅」，即以出租供居住使用之建築物。但下述情形與一般情形有別，故排除管理條例之適用：
1. 供休閒或旅遊為目的。
2. 由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。
3. 由合作社經營管理。
4. 租賃期間未達三十日。
二、租賃住宅契約之控制：健全住宅租賃關係，管理條例對租賃契約之內容有所限制，茲分述主要內容如下：
1. 應約定及不得約定事項：管理條例授權主管機關訂定租賃住宅應約定及不得約定事項，租賃契約條款，違反應約定及不得約定事項者，無效；應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同（管理條例第5條）。
2. 排除租金限制之適用：依據土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；超過時，主管機關得依上述標準強制減定之。考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且避免影響出租人提供租賃住宅之意願，並尊重市場機制，管理條例明文排除上述租金限制之適用（管理條例第6條）。
3. 押租金金額：管理條例明訂押租金之金額，不得逾二個月之租金總額（管理條例第7條）。該規定與土地法第99條規定押租金上限金額相同。
4. 出租人說明義務：依據民法第429條規定，除契約另有訂定或另有習慣外，租賃物之修繕，應由出租人負擔。管理條例進一步要求出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。
5. 轉租要式義務：因臺灣習慣多允許房屋承租人將房屋轉租，故民法第443條第1項後段規定，除當事人有反對之約定外，承租人得將房屋之一部轉租於他人。惟，管理條例則構成上述規定之例外，要求租賃住宅之轉租人，應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。
6. 分別規定承租人及出租人得終止租賃契約之事由、方式與通知期限（管理條例第10條及第11條）：
(1)承租人期前終止權：管理條例為民法之特別法，管理條例有關承租人期前終止權之規定，大致與民法規定雷同，但管理條例特別規定，倘承租人「因疾病、意外產生有長期療養之需要」，將得期前終止租賃契約。
(2)出租人期前終止權：土地法第100條就「城市地方」未定期限之房屋租賃契約，無論該等房屋係供居住用或營業用，均僅在符合特定要件下，始得期前終止租賃契約，其得終止租賃契約之事由，較民法規定為窄。
管理條例就住宅租賃而言屬特別法，故有關於住宅租賃事項，其適用將優先於土地法及民法之相關規定，使出租人在下述情形之一得提前終止租賃契約，惟出租人應在法定期限前檢附相關事證，並以書面通知承租人：
(a) 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償；
(b) 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳；
(c) 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人；
(d) 出租人為重新建築而必要收回；或
(e) 其他依法律規定得提前終止租賃契約。
三、建立租賃專業服務制度
管理條例訂定租賃住宅服務業管理及業務規範，並要求其服務人員取得專業證照，同時引進租賃住宅之「代管業」及「包租業」兩種專業服務制度，並要求經營兩種行業之人，需設立公司並取得特許執照，以協助處理龐雜之租賃住宅相關管理事務，並協助租賃雙方釐清權利義務關係。
依據主管機關發布之管理條例產業相關問答集，代管業及包租業在業務性質、業務範圍及營業收入方式均有所不同，主要差異如下：
1. 業務性質：代管業係受出租人委託，對出租人所有之租賃住宅進行管理業務，屬「代理房東管理」性質。包租業則係承租租賃住宅後，轉租予他人居住使用，並對該租賃住宅進行管理業務，屬「二房東自行管理」，而非受託管理性質。
2. 業務範圍：代管業經營「租賃住宅管理業務」包含租賃住宅之屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等事項。包租業則除上開「租賃住宅管理業務」外，尚有租賃住宅「承租及轉租」行為，即包租業應分別與出租人及次承租人簽訂租賃契約，故較代管業增加租賃契約責任之履行。
3. 營業收入方式：代管業係以收取約定之代管費用為服務報酬，實務上常以租賃住宅月租金之一定比例為計算基礎，並於委託管理租賃住宅契約書約明；包租業則係獲取承租後轉租之租金差額，且須負擔承租後未轉租之閒置損失等風險。
現已經許可經營不動產經紀業者，如擬經營租賃住宅服務業，僅需於管理條例施行日後，以原公司組織申請許可並新增「租賃住宅代管業」、「租賃住宅包租業」作為營業項目之一、繳存營業保證金、置專任租賃住宅管理人員、加入公會及領得登記證後，即可執行租賃住宅代管業務、包租業務，無須另成立公司經營該項業務。